化州市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）

化府规〔2019〕1号

化州市人民政府关于不动产统一登记有关

问题的处理意见（试行）

各镇（区、街道）人民政府（管委会、办事处），市各有关单位：

为规范我市不动产统一登记工作，进一步解决不动产登记中存在的历史遗留问题，切实保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》，《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见》（粤自然资规字〔2018〕5号），《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》（茂府规〔2018〕7号），本着依法依规、尊重历史、面对现实、便民利民的原则，结合我市实际情况，现就不动产登记工作有关问题提出以下处理意见：

一、已依法取得房屋所有权证书，尚未取得相应土地使用权的不动产，当事人申请办理不动产登记的，按如下方式处理：

（一）1987年1月1日 《中华人民共和国土地管理法》施行前，已建成房屋且已领取房屋所有权证书的，当事人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权证或契约等有效依据），市自然资源局根据土地权属来源依相关政策、法律法规确定土地所有权性质，经公告无异议后，按房屋基底面积办理不动产登记。

（二）1987年1 月1 日《中华人民共和国土地管理法》施行后至2015年12月24日（我市实施不动产统一登记）前，已建成房屋且已领取房屋所有权证书的，当事人提供土地权属来源依据，经市自然资源局核实合法有效的，办理不动产登记；土地权属来源不合法的，按取得土地使用权时段的政策法规依法依规处理完毕后，依据处理的证明材料办理不动产登记。

二、已取得土地权属证书且已建成房屋，但尚未办理房屋所有权证书，申请不动产登记的，按如下方式办理： 

（一）1998年1月1日《城市房屋权属登记管理办法》施行前已建成房屋，并领取了土地权属证书［宅基地证、农（居）民建房用地许可证、建设用地批准书或土地使用证等有效证件］的，市自然资源局核实土地、房屋符合规划，经有资质房屋安全鉴定机构鉴定不属D级危房的，公告无异议后，办理不动产登记。

（二）1998年1月1日《城市房屋权属登记管理办法》施行后已建成房屋，并领取土地权属证书［宅基地证、农（居）民建房用地许可证、建设用地批准书或土地使用证等有效证件］的，经市自然资源局、市住房和城乡建设管理部门按建房时的政策法规依法处理完毕后，当事人凭处理证明材料申请办理不动产登记。

三、已依法取得土地使用权、房屋所有权证书或工程规划验收和竣工验收备案表，申请办理不动产登记的，按如下方式办理：

（一）经核实房屋占地面积不超出用地红线的，收回土地权属证书和房屋所有权证书办理不动产登记。

（二）经核实房屋占地面积超出用地红线且无争议的，可由当事人提出申请按用地红线内的建筑面积办理不动产登记，市自然资源局应当在不动产权证书附记栏标注“相关违法违规情况须待进一步处理”并提出具体处理意见后按程序报请市政府责成相关部门在登记之日起一年内依法处理，限期补办相关手续，当事人凭房屋占地超出用地红线面积的处理证明材料申请不动产登记。

（三）经核实房屋实际的建筑面积超出房屋所有权证书或工程规划验收和竣工验收备案的面积，且相邻没有异议的，可由当事人提出申请按房屋所有权证书或工程规划验收和竣工验收备案的面积办理不动产登记，市自然资源局应当在不动产权证书附记栏标注“相关违法违规情况须待进一步处理”并提出具体处理意见后按程序报请市政府责成相关部门在登记之日起一年内依法处理，限期补办相关手续，当事人凭超出房屋所有权证书或工程规划验收和竣工验收备案部分面积的处理证明材料申请不动产登记。

（四）不动产已多次转移并形成清晰交易链条，且相继取得国有土地权属证书或房屋所有权证书，但没有同步办理国有土地使用权或房屋所有权转移登记的，当事人按规定缴清土地出让金及相关税费后，收回房屋所有权证书及国有土地权属证书办理不动产登记。如原权利人不配合或因下落不明等原因，导致当事人无法提供房屋所有权证书或国有土地权属证书，经核实有关材料符合登记条件的，依法注销并公告废止国有土地权属证书或房屋所有权证书后，办理不动产登记。

 （五）经核实房屋跨宗地建设的，暂缓办理。由市自然资源局对涉及的宗地进行分割、合并或调整界线后，当事人依据相关审批文件申请办理不动产登记。

（六）宗地为出让类型且符合上市交易条件的房改房、经济适用房、解困房、集资房和商品住宅等分层、分套的房产，在土地、房产分散登记时期，国有土地使用权登记在行政、企事业单位或个人名下，当事人取得房屋所有权证书申请不动产登记，如因土地持证人不予配合、已注销或者下落不明等原因，导致国有土地权属证书无法收回的，依法注销并公告废止国有土地权属证书，当事人按房地产交易价格的1%缴纳相当于土地出让金的价款后（交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算）, 土地使用权按出让类型，土地权利按共同共有办理不动产登记。宗地出让期限从该宗地出让之日起计算。

（七）宗地为划拨类型，符合上市交易条件的房改房、经济适用房、解困房、集资房和商品住宅等分层、分套的房产，在土地、房产分散登记时期，国有土地使用权登记在行政、企事业单位或个人名下，当事人取得房屋所有权证书申请不动产登记，如因土地持证人不予配合、已注销或者下落不明等原因，导致国有土地权属证书无法收回的，依法注销并公告废止国有土地权属证书，当事人按房地产交易价格的3%缴纳相当于土地出让金的价款后（交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算）, 土地使用权按出让类型，土地权利按共同共有办理不动产登记。宗地出让期限统一从该宗地上首套房登记之日起计算。

四、已建成房屋使用，尚未取得土地权属证书及房屋所有权证书，申请办理不动产登记的，按如下方式办理：

（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前已建成房屋的，当事人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权证或契约等有效依据），市自然资源局核实土地、房屋符合规划，经有资质房屋安全鉴定机构鉴定不属D级危房的，根据土地权属来源依相关政策法规确定土地所有权性质，公告无异议后，办理不动产登记。

（二）1987年1 月1 日《中华人民共和国土地管理法》施行至1998年1月1日《城市房屋权属登记管理办法》施行前已建成房屋的，市自然资源局核实土地权属来源依据合法有效，土地、房屋符合规划，经有资质房屋安全鉴定机构鉴定不属D级危房的，公告无异议后，办理不动产登记；土地权属来源不合法的，按取得土地使用权时的政策法规依法处理，当事人凭处理的证明材料申请不动产登记。

（三）1998年1月1日《城市房屋权属登记管理办法》施行至2015年12月24日（我市实施不动产统一登记）前已建成房屋的，当事人凭市自然资源局和市住房和城乡建设管理部门依法处理证明材料申请不动产登记。

五、对于房地产开发过程中存在违反规划条件、违反土地出让合同、超容积率的不动产，经市自然资源局查处整改到位后，凭有关证明文件申请不动产登记。但不动产统一登记实施前，违反土地管理、规划管理的行为已发生并已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收、购房人已依法取得房屋所有权证书，现申请不动产登记的，不动产登记机构应依法办理，将情况书面如实告知相关当事人，并按已建成的建筑现状进行重新测绘落宗，附记栏标注“相关违法违规情况须待进一步处理”。对于开发过程中存在的违反土地管理、规划管理等违法违规的情况，不动产登记机构报请市政府责成相关部门在登记之日起一年内依法处理，限期补办相关手续，并将处理结果送不动产登记机构存档。

六、对于不动产统一登记实施前，房屋所有权证书记载房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经批准不得改变用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限截止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。对于登记中存在的相关问题，由市自然资源局、市住房和城乡建设管理部门按程序提请市政府依法完善相关手续。

七、对于不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理、建设管理和房产管理等的违法行为，市自然资源局、市住房和城乡建设管理部门应按照相关规定依法依规予以处理。

八、本意见适用于我市范围内不动产统一登记有关问题的处理。

九、国家、省有相关法律法规或文件规定的，从其规定。我市原有文件规定与本意见相抵触的，以本处理意见为准。

十、本意见自发布之日起施行，有效期三年。期间，如上级有新的规定则从其规定。

化州市人民政府

2019年5月5日